Tahliye Nedenleri

Konut veya işyerlerinin kiralanması nedeniyle ortaya çıkan çoğunluklu bir uyuşmazlık niteliği taşıyan kiracının tahliyesi kavramının tanımından önce tahliyeye konu olan kiraca ve kiraya veren ilişkisi üzerinde kısaca durmakta fayda vardır. Konut veya iş yerinin kiralanması ve tahliye esasları 6098 sayılı borçlar kanununun 339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Borçlar Kanununun 348, 349 ve 350. Maddelerinde ise kiracının tahliyesi hükümleri yer almaktadır. Kiracının tahliyesi başlıklı yazımızda; başta tahliye nedenleri ve usulleri olmak üzere; tahliye davaları ve kira sözleşmelerinin düzenlenme şekilleri ve hukuki nitelikleri hakkında bilgiler verilecektir. Tahliye nedenlerinin varlığı, kiracının tahliyesi gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde tahliye davaları borçlar hukuku ve icra hukuku alanında önemli bir yere sahiptir. Bu nedenle bu tür davaların icra avukatı, gayrimenkul avukatı veya borçlar hukukuna hakim hukukçu avukat tarafından yürütülmesinde fayda vardır. Tahliye davaları ile ilgili Sakarya icra avukatı veya Adapazarı icra avukatı olarak büromuzdan her zaman destek almanız mümkündür.

TAHLİYE NEDENLERİ

Tahliye nedenleri borçlar kanunu kapsamında; konut veya iş yeri kiralama sözleşmesinin sona ermesi olarak nitelendirilmektedir. Kiracının tahliyesi işlemlerinin borçlar kanunu dayanılarak yapılması için detayları ileride açıklanacak olan bir yazılı sözleşmeye dayandırılması (kira sözleşmesi) gerekmektedir. Tahliye nedenleri genel olarak kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri ve kiralayandan kaynaklanan tahliye nedenleri olarak iki ayrı şekilde mümkündür. Günümüzde sıkça karşılaşılan tahliye nedenleri ve uygulamaları aşağıda sıralı halde açıklanmıştır.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi tanımı borçlar kanununun 299. Maddesinde tanımlanmıştır. Tanıma göre kira sözleşmesi özetle;

“Kiraya verenin, kiralanan şeyin kullanılmasını ya da kullanma ile birlikte ondan yararlanmasını düzenleyen, kiracının buna karşılık kararlaştırmış oldukları kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir”

Kira sözleşmelerinde aksi belirtilmedikçe taşınmazların kiralama süresi bir yıl olarak öngörülmüştür.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri borçlar kanunun 350 ve 351. Maddelerinde düzenlenmiştir. Genel olarak kiracının herhangi bir kusur ve ihmaline dayanmayan tamamen kiraya verenden kaynaklanan nedenlerden dolayı gerçekleştirilmesi mümkün tahliye nedenleridir. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri “ihtiyaç nedeniyle tahliye” ve “yeni malik tahliye” olarak iki ayrı başlık altında düzenlenmiştir. Her iki durum da kiracının tahliyesi nedenleri olarak kabul edilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye kiraya verenden kaynaklanan sebepler başlığı altında 6098 sayılı yasanın 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Yasa metninde belirtilen ihtiyaç olarak kabul gören durumlar;

• Kiraya verilen konut veya işyerini kiralayanının kendisi veya eşi ya da alt veya üst soyları ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin şahsi kullanımı nedeniyle kiracının tahliyesi
• Kiralanan konut ya da iş yerinin yeniden inşası veya kapsamlı onarımı ve değiştirilmesi gereken kısımları nedeniyle kiracının tahliyesi

Yukarıda belirtilen ve ihtiyaç nedenlerine dayalı tahliye durumlarında; kiralayan belirli bir süre itibariyle kiralanan yerler için bu sürenin bitiminde; herhangi bir süre öngörülmeksizin kiralanan konut veya iş yerleri için genel hükümlere göre belirli olan fesih döneminde taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir.

Yeni Malik Tahliye

Yeni malik tahliye; başka bir kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenidir. Kiralanan konut ya da iş yerini sonradan satın alan kişi tahliye nedeni olarak 350. Maddede belirtilen ihtiyaç nedenleriyle tahliye edilmesi gerekçesine dayandırması mümkündür. Yeni malik tahliyede taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde keyfiyeti kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Yeni malikin durumu kiracıya bildirmesini izleyen altı ay sonunda tahliye talebinde bulunabilmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri borçlar kanununun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. Temerrüt nedeniyle tahliye, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye ve kiracının birlikte yaşadığı eşinin aynı il, ilçe ve şehir merkezi içinde bulunan oturulmaya elverişli konutunun bulunması halinde kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri söz konusu olabilmektedir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

(Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye)

Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının sözleşmede belirtilen kira bedelini düzenli ödememesi veya hiç ödememesi kaynaklı gerçekleşmektedir. Bir yıl ve daha az süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira sözleşmelerinde ise; bir kira yılı veya daha fazla süre ile kira bedelini ödememesi temerrüt nedeniyle tahliye nedenidir.

Taahhütname Gereği Tahliye

Bir başka kiracıdan kaynaklanan tahliye nedeni taahhütname gereği tahliyedir. Kiralayan; kiralanan taşınması belli bir süre içinde boşaltmayı taahhüt ettiği halde belirtilen tarihte konut veya iş yerini boşaltmaması taahhütname gereği tahliye nedenidir. Uygulamada daha çok kira sözleşmesinin bitimi nedeniyle tahliye olarak da tabir edilmektedir.

Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tahliye

Kiracı, kiralamış olduğu konutu veya iş yerini kullandığı süre zarfı içinde; özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü altındadır. Kiracının borçlar kanununun 316. Maddesine aykırı davrandığının kiralayan tarafından tespiti halinde; aykırılığa otuz gün içinde son vermesi yönünde ihtarda bulunması gerekmektedir. Kiracının belirtilen süre içinde özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü yerine getirmemesi kiracıdan kaynaklanan bir başka tahliye nedenidir.

TAHLİYE DAVALARI

Kiraya veren tarafından kiracı aleyhine yukarıda belirtilen sebeplere veya başkaca sebeplere dayandırılarak açılan davalar tahliye davaları olarak anılmaktadır. Bu anlamada tahliye davalarına konu olabilecek taşınmazlar borçlar kanunun 348. Maddesinde belirtilen konut veya işyerleridir. Tahliye davalarının açılmasında yukarıda belirtilen tahliye nedenlerindeki sürelerin ve usullerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi yönünde bir karar alınması muhtemeldir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye yukarıda belirtilen tahliye davalarına; Konu olmadan herhangi bir mahkeme ilamına dayandırılmadan talep edilmesi halinde görevli mahkeme icra mahkemeleridir. Sulh Hukuk Mahkemeleri kiracının tahliyesinde görevli mahmedir. Gerek ilamlı bir şekilde cebri icra yöntemi ile tahliye işlemlerinde gerekse tahliye davalarında yetkili mahkeme ise; Davalının yerleşim yeri mahkemeleri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir.

Tahliye Kararından Sonra Taşınmazın Tahliye İşlemleri

Yukarıda belirtilen kira sözleşmesine dayalı olarak açılan; ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik tahliye veya kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri ileri sürülerek açılan bir tahliye davası sonucu kiralayanın lehine bir sonuç verilmesi ve söz konusu kararın kesinleşmesi ile birlikte kiracının mahkeme kararına istinaden taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracı taşınması belirtilen süre içerisinde tahliye etmemesi halinde kiraya veren tahliye işleminin icra kanalı (cebri icra) yapılmasını talep edebilmektedir.

Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi, tahliye nedenleri ve tahliye davaları hakkında vermiş olduğumuz bilgilerden de anlaşılacağı üzere tahliye işlemleri içerisinde bir çok alanda hukuki işlemler içeren dava türleridir. Bunedenle benzeri davaların icra avukatı, gayrimenkul avukatı veya borçlar hukuku avukatı vasıtasıyla yürütülmesi oldukça önemlidir.